Πώς δουλεύει ο Bob

Ο Bob δείχνει στον χάρτη και σε μία λίστα όλες τις οικοδομικές άδειες σε Αττική, Κεντρική Μακεδονία, Κρήτη και Νότιο Αιγαίο από το 2022, όπως δημοσιεύονται στη Διαύγεια: τι έχει εγκριθεί να χτιστεί, να προστεθεί ή να κατεδαφιστεί.

Από πού έρχονται τα στοιχεία

Οι Υπηρεσίες Δόμησης των δήμων εκδίδουν τις άδειες μέσω του συστήματος e-Άδειες του ΤΕΕ και τις αναρτούν στη Διαύγεια. Παίρνουμε τις πράξεις από το δημόσιο OpenData της Διαύγειας, κοιτάμε για καινούργιες κάθε λεπτό και διαβάζουμε αυτόματα το PDF κάθε άδειας: εμβαδόν οικοπέδου, δόμηση, κάλυψη, ύψος, ορόφους, θέσεις στάθμευσης και τις συντεταγμένες του οικοπέδου.

Συγκοινωνίες: οι στάσεις, οι σταθμοί και οι αναχωρήσεις ανά ώρα είναι από τα ανοιχτά δεδομένα δρομολογίων του ΟΑΣΑ στο data.gov.gr, για την ημέρα της εβδομάδας που είναι σήμερα: τα λεωφορεία και τα τρόλεϊ από το θερινό πρόγραμμα 2026, το νεότερο που έχει δημοσιεύσει ο ΟΑΣΑ, και το μετρό, ο ΗΣΑΠ και το τραμ από το πρόγραμμα του φθινοπώρου 2026. Οι γραμμές μετρό και τραμ σχεδιάζονται από σταθμό σε σταθμό. Η απόσταση ως τον σταθμό είναι σε ευθεία και ο χρόνος περπατήματος κατά προσέγγιση.

Γειτονιά: οι σταθμοί της Γραμμής 4 του μετρό (υπό κατασκευή) είναι από το OpenStreetMap. Τα Airbnb είναι από το Inside Airbnb (CC BY 4.0), που έχει στοιχεία για τέσσερις περιοχές της Ελλάδας: τον Δήμο Αθηναίων, τη Θεσσαλονίκη, την Κρήτη και το Νότιο Αιγαίο· για τις άλλες δεν υπάρχουν ανοιχτά στοιχεία. Τα δείχνουμε ανά τετράγωνο περίπου 300 m, στον χάρτη από τα «Επίπεδα»: πόσα νοικιάστηκαν τον τελευταίο χρόνο (όσα είχαν κριτική), πόσα από αυτά είναι ολόκληρα σπίτια και, για ένα ολόκληρο σπίτι, η συνηθισμένη τιμή της βραδιάς, οι βραδιές τον χρόνο και τα έσοδα που βγαίνουν. Βραδιές και έσοδα είναι εκτιμήσεις του Inside Airbnb από τις κριτικές και την τιμή, όχι δηλωμένα ποσά· όπου ένα τετράγωνο έχει λιγότερα από πέντε ολόκληρα σπίτια, τα νούμερα είναι από τα γύρω τετράγωνα ή από όλη την περιοχή. Δεν κρατάμε μεμονωμένα σπίτια, ονόματα ή τίτλους. Οι τιμές διαμερισμάτων είναι ο τριμηνιαίος δείκτης της Τράπεζας της Ελλάδος για την Αθήνα (από στοιχεία των τραπεζών, μόνο διαμερίσματα), ίδιος για όλους τους δήμους. Οι όροι δόμησης κάθε οικοπέδου βρίσκονται στον Ενιαίο Ψηφιακό Χάρτη του ΤΕΕ και στον χάρτη του Κτηματολογίου, και η τιμή ζώνης (αντικειμενική αξία) στον χάρτη αξιών της ΑΑΔΕ· ο Bob ανοίγει αυτούς τους χάρτες στο σημείο, δεν αντιγράφει τα στοιχεία τους.

Πού να χτίσω: για κάθε περιοχή κοιτάμε τα νέα κτίρια που πήραν άδεια τα τελευταία τρία χρόνια (ένα ανά οικόπεδο): πόσους ορόφους έχουν, πόσο μέρος του οικοπέδου καλύπτουν και πόσα τετραγωνικά χτίστηκαν ανά τετραγωνικό οικοπέδου, όπως τα γράφει η ίδια η άδεια. Συνήθως ένα νέο κτίριο χρησιμοποιεί όσα επιτρέπει το οικόπεδο, οπότε αυτό δείχνει τι χτίζεται στην πράξη εκεί. Δεν είναι οι επίσημοι όροι δόμησης ενός οικοπέδου. Κάθε κτίριο πάει στην πιο κοντινή ονομασμένη περιοχή του OpenStreetMap, αν είναι αρκετά κοντά της, και δείχνουμε μόνο περιοχές με τουλάχιστον έξι νέα κτίρια (και πέντε του ίδιου είδους, πολυκατοικίες ή σπίτια).

Τι επιτρέπεται εδώ: τους επίσημους όρους δόμησης ενός σημείου (συντελεστή δόμησης, κάλυψη, ύψος και ορόφους, ελάχιστο οικόπεδο) δεν τους δείχνει ο Bob: κάτω από μια διεύθυνση και στη γειτονιά μιας άδειας θα βρεις σύνδεσμο που ανοίγει τον Ενιαίο Ψηφιακό Χάρτη του ΤΕΕ με μια καρφίτσα στο σημείο. Εκεί πατάς το εικονίδιο «Όροι Δόμησης» πάνω δεξιά και μετά την καρφίτσα, και βλέπεις τους όρους με το ΦΕΚ τους. Ένα οικόπεδο μπορεί να έχει κι άλλους όρους ή περιορισμούς, και ο χάρτης δεν είναι βεβαίωση όρων δόμησης: αυτή τη δίνει η ΥΔΟΜ του δήμου.

Οι πράξεις με κωδικό δήμου «Ηράκλειο Αττικής» στη Διαύγεια είναι στην πλειονότητά τους του Ηρακλείου Κρήτης: όσες το PDF τοποθετεί στην Κρήτη τις δείχνουμε στο Ηράκλειο Κρήτης, όσες δεν τοποθετεί πουθενά τις αφήνουμε έξω.

Κάποιοι δήμοι αναρτούν την ίδια άδεια δύο ή τρεις φορές, κάθε φορά με άλλη ΑΔΑ. Τη δείχνουμε μία φορά, και η αναζήτηση τη βρίσκει με οποιαδήποτε από τις ΑΔΑ της.

Για εταιρείες ιδιοκτήτριες, τα στοιχεία της εταιρείας (δραστηριότητα, ιστοσελίδα, εταιρείες-μέτοχοι) έρχονται από το ΓΕΜΗ.

Κάθε πράξη έχει σύνδεσμο στο πρωτότυπο έγγραφο. Το πρωτότυπο στη Διαύγεια υπερισχύει.

Τι δείχνουμε και τι όχι

Δεν δείχνουμε ονόματα ιδιωτών. Ούτε ιδιοκτητών, ούτε μηχανικών, ούτε νόμιμων εκπροσώπων.
Δεν δείχνουμε τον τίτλο της πράξης όπως είναι στη Διαύγεια, γιατί συχνά περιέχει ονόματα. Γράφουμε μια σύντομη περιγραφή από λέξεις-κλειδιά («Νέα τετραώροφη πολυκατοικία με υπόγειο»).
Για εταιρείες (Α.Ε., Ι.Κ.Ε., Ε.Π.Ε.) δείχνουμε την επωνυμία, εκτός αν περιέχει ονοματεπώνυμο. Οι προσωπικές εταιρείες (Ο.Ε., Ε.Ε.) εμφανίζονται χωρίς όνομα.
Νέα κτίρια, προσθήκες και κατεδαφίσεις φαίνονται στο οικόπεδό τους, γιατί αφορούν τους γείτονες. Για επισκευές και εργασίες μικρής κλίμακας ιδιωτών δείχνουμε μόνο την περιοχή (περίπου ±100 m).
Η οδός εμφανίζεται μόνο για έργα εταιρειών.
Νέα έργα: νέα κτίρια κατοικιών ή μικτής χρήσης που χτίζουν εταιρείες, με σύνδεσμο προς τον ιστότοπο ή τη σελίδα ΓΕΜΗ της εταιρείας, για να μιλήσεις απευθείας μαζί της. Μόνο εταιρείες, ποτέ ιδιώτες.
Δεν ανοίγουμε αγγελίες και δεν βρίσκουμε σπίτια από φωτογραφίες. Αν κοιτάς ένα σπίτι, γράψε τη διεύθυνση ή την περιοχή που δίνει η αγγελία.
Το σκίτσο με τα μυρμήγκια του Bob χτίζεται από τους αριθμούς της άδειας: ορόφους, πυλωτή, υπόγειο, σοφίτα, πισίνα. Δεν είναι το σχέδιο του κτιρίου.

Ακρίβεια και όρια

Τα στοιχεία διαβάζονται αυτόματα από τα PDF και μπορεί να έχουν λάθη. Μια πράξη μπορεί να λείπει αν ο τίτλος της δεν περιέχει τις λέξεις που ψάχνουμε, ή να εμφανίζεται με λάθος είδος. Κάποιες πράξεις δεν έχουν συντεταγμένες και φαίνονται μόνο στον δήμο τους. Το περίγραμμα του οικοπέδου το σχεδιάζουμε από τις γωνίες που δίνει η άδεια, μόνο όταν κλείνουν περίπου το εμβαδόν οικοπέδου που γράφει η ίδια. Κάποιες άδειες δίνουν τις γωνίες όλου του γεωτεμαχίου ή μόνο του κτιρίου· τότε δείχνουμε μόνο την κουκκίδα.

Μια προέγκριση και η άδεια που ακολουθεί είναι δύο πράξεις. Όταν βρίσκονται στο ίδιο οικόπεδο, τις δείχνουμε μαζί στο «Ιστορικό οικοπέδου».

Η σελίδα δεν κρίνει αν μια άδεια είναι νόμιμη. Για αγορά ακινήτου ή για ένσταση μίλησε με δικηγόρο ή μηχανικό.

Απόρρητο

Υπεύθυνος επεξεργασίας: ο διαχειριστής του Bob· επικοινωνία μόνο μέσω της φόρμας.

Επισκέψεις. Δεν χρησιμοποιούμε cookies, λογαριασμούς ή εργαλεία άλλων εταιρειών για παρακολούθηση. Μετράμε μόνοι μας τις επισκέψεις, για να ξέρουμε πόσοι μας διαβάζουν και τι τους φαίνεται χρήσιμο: ποια σελίδα άνοιξες, από ποιον ιστότοπο ήρθες, τη χώρα και την πόλη (από τη σύνδεση), αν είσαι σε κινητό ή υπολογιστή, πόση ώρα έμεινες και ποια κουμπιά πάτησες (π.χ. μια άδεια, έναν δήμο ή το είδος μιας αναζήτησης, ποτέ αυτό που έγραψες). Δεν αποθηκεύουμε τίποτα στη συσκευή σου γι’ αυτό και δεν κρατάμε τη διεύθυνση IP σου: για να μετρήσουμε μοναδικούς επισκέπτες κρατάμε έναν κωδικό που βγαίνει από τη διεύθυνση IP και τον φυλλομετρητή μαζί με μια τυχαία τιμή, που σβήνεται όταν τελειώσει η μέρα ή ο μήνας· μετά από αυτό ούτε εμείς μπορούμε να πούμε σε ποιον ανήκει. Αν ο φυλλομετρητής σου στέλνει Global Privacy Control ή Do Not Track, δεν μετράμε τίποτα. Τα στοιχεία κρατιούνται έως 400 ημέρες στη Cloudflare. Αν πατήσεις ένα κουμπί ενδιαφέροντος (π.χ. «Είστε αυτή η εταιρεία;»), σημειώνεται μόνο το κουμπί και ο ρόλος που διάλεξες, χωρίς email ή IP.

Φιλοξενία και χάρτης. Ο ιστότοπος φιλοξενείται στη Cloudflare, που όπως κάθε πάροχος φιλοξενίας βλέπει τη διεύθυνση IP κάθε επισκέπτη και κρατά τεχνικά αρχεία λειτουργίας· αν η σύνδεσή σου αποτύχει, ο browser σου μπορεί να της στείλει και αναφορά σφάλματος δικτύου. Ο χάρτης φορτώνεται απευθείας από το OpenFreeMap, που έτσι βλέπει τη διεύθυνση IP σου και την περιοχή του χάρτη που κοιτάς. Αν αναζητήσεις διεύθυνση, την ψάχνει ο δικός μας διακομιστής στο Nominatim του OpenStreetMap (ή στο Photon της komoot), χωρίς να τους στείλει τη διεύθυνση IP σου· η απάντηση (διεύθυνση και σημείο, χωρίς τίποτα για σένα) μένει στην προσωρινή μνήμη της Cloudflare έως 30 ημέρες. Οι σύνδεσμοι για τους όρους δόμησης και την τιμή ζώνης ανοίγουν τον χάρτη του ΤΕΕ ή της ΑΑΔΕ με το σημείο στη διεύθυνσή τους· εκεί ισχύουν οι όροι και η πολιτική απορρήτου τους.

Στη συσκευή σου. Η θέση που δίνει το «Η θέση μου» δεν στέλνεται πουθενά: μένει στον browser σου. Για να βρεις τα ίδια πράγματα την επόμενη φορά, ο browser σου φυλάει αυτά τα στοιχεία (localStorage, όχι cookies), μόνο στη συσκευή σου:

bob.place: η θέση ή η διεύθυνση που όρισες στην καρτέλα «Η γειτονιά σου»
bob.region: η περιοχή που διάλεξες τελευταία
bob.layers: τα επίπεδα του χάρτη που άνοιξες ή έκλεισες
bob.feedPrefs: οι επιλογές της «Προσαρμογής»
bob.ask: αν εμφανιστεί η ερώτηση για επαγγελματική έκδοση και απαντήσεις, η απάντησή σου, για να μη σε ρωτήσουμε ξανά
bob.nostats: μόνο αν ανοίξεις μια σελίδα με ?nostats, για να μη σε μετράμε

Δεν φτάνουν σε εμάς. Τα σβήνεις καθαρίζοντας τα δεδομένα του ιστότοπου στον browser. (Η σελίδα στατιστικών του διαχειριστή, που ανοίγει μόνο με κλειδί, κρατά στη δική του συσκευή και τα bob.statsKey και bob.statsAssume.)

Πρόσωπα στις άδειες. Οι άδειες δημοσιεύονται στη Διαύγεια με βάση τον νόμο, ώστε να είναι γνωστές σε όλους και ιδίως στους γείτονες. Τις δείχνουμε για τον ίδιο σκοπό: να ξέρει κανείς τι εγκρίνεται να χτιστεί γύρω του. Δεν δημοσιεύουμε ονόματα φυσικών προσώπων και δείχνουμε μόνο ό,τι χρειάζεται γι' αυτό.

Μηνύματα. Ό,τι στέλνεις με τη φόρμα (το μήνυμα, η ΑΔΑ και, αν το γράψεις, το email σου) περνά από την υπηρεσία αποστολής email Resend (ΗΠΑ) και από τον πάροχο του γραμματοκιβωτίου του διαχειριστή, και φτάνει σε όποιον συντηρεί τον Bob. Αντίγραφο κρατιέται έως 12 μήνες στην αποθήκευση της Cloudflare. Για να μη μας πλημμυρίζουν αυτόματα μηνύματα, κρατιέται για μία ώρα και ένας κωδικός που βγαίνει από τη διεύθυνση IP σου, όχι η ίδια. Το email σου είναι προαιρετικό και χρειάζεται μόνο αν θέλεις απάντηση.

Νομική βάση. Για την ανώνυμη μέτρηση των επισκέψεων και για να απαντάμε στα μηνύματα: έννομο συμφέρον (άρθρο 6(1)(στ) ΓΚΠΔ). Για τις πράξεις της Διαύγειας: η δημόσια διαφάνεια, αφού είναι ήδη δημόσιες.

Τα δικαιώματά σου. Με τη φόρμα επικοινωνίας μπορείς να ζητήσεις πρόσβαση, διόρθωση ή διαγραφή των στοιχείων που σε αφορούν (π.χ. ενός μηνύματός σου), διόρθωση, περιορισμό ή αφαίρεση μιας πράξης που σε αφορά, ή να αντιταχθείς στην προβολή της. Έχεις επίσης δικαίωμα καταγγελίας στην Αρχή Προστασίας Δεδομένων (dpa.gr).

Όροι

Ο Bob είναι ενημέρωση από δημόσιες πηγές. Δεν είναι νομική ή τεχνική συμβουλή και δεν αντικαθιστά τα επίσημα έγγραφα. Δεν φέρουμε ευθύνη για αποφάσεις που βασίζονται μόνο σε αυτή τη σελίδα.

Χάρτης: © OpenStreetMap contributors, OpenFreeMap, OpenMapTiles. Βιβλιοθήκη χάρτη: MapLibre GL JS (BSD). Στοιχεία πράξεων: Διαύγεια OpenData. Στοιχεία εταιρειών: ΓΕΜΗ.

Γράψε στον Bob

Για διορθώσεις, αιτήματα αφαίρεσης, προτάσεις, συνεργασίες ή ό,τι άλλο θέλεις. Δεν χρειάζεται όνομα.